バリ島不動産投資について

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「海外に不動産を持つならどこがいいでしょうか」との相談が最近増えています。

そのような方にはバリ島はいかがでしょうか、とお勧めしています。バリ島は1年中温かく、世界中から観光客が集まります。自然も多く物価が安いため、行楽地として人気を集めていますし、2050年が経済のピークと言われているので、まだまだ成長の余地ありです。不動産の価値も未知数です。

バリ島は投資先としてどうなのか検証していきたいと思います。

バリ島の不動産について

バリ島の不動産投資は主に2つあります。1つは住宅地用の土地を購入して、10年20年のスパンでキャピタルゲインを狙うという方法です。そしてもう1つは、ヴィラを購入して、観光客や長期滞在の外国人に貸し出してインカムゲインを狙うという方法です。

バリ島の不動産は投資目的で日本人が買えるのか?

残念ながら日本人が個人名義でバリ島の土地を買うことは基本的にはできません。しかし、バリ島では日本でいうところの借地権のようなものがあります。この借地権でしたら日本人でもバリ島に土地を持つことができます。

バリ島ではこの借地権のことを不動産用語で「リースホールド」と言います。なお所有権のことは「フリーホールド」と言います。

バリ島不動産投資の基本「リースホールド」とは?

リースホールドは日本で言うところの借地権にあたります。外国人は基本的にバリ島の不動産(土地)を購入できませんが、借りることは可能ということです。リースホールドの期間は契約によって異なりますが、20年や30年が多いようです。

契約内容や所有者の意思によって、延長が可能な場合もあります。長期で保有を考える場合は契約に延長可能という内容を入れるようにしましょう。

100㎡の金額を決めて、その金額×土地の大きさ×年数を掛けたものが総額になります。基本的にこの総額を一度にまとめて契約時に支払います。

リースホールドの相場は25年でフリーホールドの1/4程度と言われています。フリーホールドで1000万円であれば、リースホールドの場合250万円程度です。

バリ島不動産投資の基本「フリーホールド」とは?

フリーホールドは日本で言う所有権になります。基本的に外国人はバリ島の不動産(土地)をフリーホールドすることはできません。ですので基本的にはリースホールドで不動産を持つことになります。

日本人でもバリ島に土地を持てる

日本人は基本的にバリ島の土地を購入できません。しかし「キタス」という居住許可証を取得すれば、フリーホールドが可能になります。キタスを取得するには3つの方法があります。

1.リタイヤメントビザを取得し、キタスを取得する。
年齢が55才以上で定年退職者であり、生命保険に加入していなければいけません。その他にも条件あり。

2.ビジネスビザを取得し、キタスを取得する。
年齢が21歳以上で、インドネシアの会社が保証人になる必要があり。

3.学生ビザを取得し、キタスを取得する。
インドネシアの学校が保証人になる必要があります。ただ学校を卒業してしまうとキタスは終了してしまいます。

バリ島で不動産投資するならヴィラ

不動産投資というと住宅や事業用を思い浮かべる人が多いと思います。しかし、もしバリで投資をするなら、ヴィラがお勧めです。ヴィラならバリの人ではなく、外国人観光客がターゲットなので現地の人に貸すよりずっと高く貸すことができます。

ヴィラの家賃相場

バリ島にヴィラを購入して、不動産の家賃収入を得るとするといくらぐらいになると思いますか?

もちろん大きさや地域にもよりますが、2ベッドルーム、プライベートプール付きで、1.5万円~2万円程度です。稼働率は少なく見積もって50%として計算すると、23万円~30万円程度になります。実際稼働率が50%以下というヴィラはなかなか聞きません。

東京都内でこれだけの家賃収入を得るには山手線沿線やビッグターミナル駅に高級タワーマンションを買わなくてはいけません。

ヴィラの不動産相場

「ヴィラって高いんじゃないの?」と思われるかもしれません。しかし、一番人気のエリアでも2ベッドルームで2000万円程度から買えます。高くても4000万円程度ではないでしょうか。

もちろん地域や大きさにより金額は様々で、場所によってはプライベートプール付きのヴィラが1000万円程度から投資が可能です。

バリ島で不動産投資ならどこがいいか?

「バリ島の中ではどこに不動産投資すればいいですか?」

これは難しい質問ですが、まず自分も使いたいのかどうかです。もし自分でもバリに旅行に行ったときに使用したいということであれば、自分が好きな街の不動産を買うことをお勧めします。

そうでなければ人気のエリアに投資するのがいいでしょう。

バリ島で一番人気の町「スミニャック」

バリ島で一番人気の町と言えば「スミニャック」です。バリ島で一番初心者のおすすめの投資エリアです。スミニャックは空港から車で20分と便利な場所にあり、若者にとても人気の町です。おしゃれなお店やレストランも多く、夜になるとクラブには大勢の若者が集まってきます。

バリ島で一番地価が高く、その分賃料も上がります。バリ島と言えばスミニャクと言えるほど現在では観光の中心となっているので、ヴィラの稼働率も高くなることが予想されます。日本で言えば、新宿や渋谷、投資としては最高の立地になります。

ビーチは西海岸なので夕日が沈む時に行けばとてもきれいな風景を見ることができます。

大人の町「サヌール」

サヌールは、スミニャックとは反対に高齢者や長期滞在者が多い町です。静かで穏やかなバリの雰囲気を味わいたい人が訪れます。空港から30分で、比較的どこへでも出やすいため、観光の拠点として宿泊する旅行者も多いです。

東海岸に面するので、サンセットは見れませんが、ビーチ沿いにはレストランが並んでいるので、砂浜を見ながら夕食が楽しめます。スミニャックに比べ、不動産の価格も安いので、初心者には投資しやすいです。

バリ島の不動産の買い方

バリ島で現地の人は基本的に不動産は直接売買です。でも日本人が行っていきなり、地元の人と直接売買するのは、ちょっと敷居が高いです。

バリ島の外国人向け不動産業者

とはいえ、バリ島にも不動産業者はあります。しかし地元の人が取引するためというより、外国人が投資や別荘購入目的で利用することが多いです。そのため、英語圏の人が運営している不動産業者がたくさんあります。もちろん日本人が運営している不動産業者もあるので、初心者はこちらを利用するのがよいでしょう。

仲介手数料がかかりますが、契約や困ったときのサポートをしてもらえるので安心です。

バリ島の不動産業者の選び方

不動産会社は、大きく分けて仲介だけやっているところと、投資物件の管理までしてくれるところがあります。もちろん管理もちゃんとやってくれるところを選んでください。

そこに自分で済むのなら、どこの業者でも信頼できれば問題ないのですが、投資用不動産を買うのでしたら、管理を安心して任せられるところにしましょう。

仲介手数料について

日本では仲介手数料が3%以下と決まっていますが、バリ島では決まりがないので、不動産業者によって異なります。通常売買代金の5%というところが多いです。契約時になって仲介手数料を知るのでは遅いですので、どれだけ仲介手数料がかかるのかあらかじめ聞いておきましょう。

投資利回りを計算する際も仲介手数料の金額で、利回りが変わってきます。